Σε αδιέξοδο όσοι θέλουν να αποκτήσουν δική τους στέγη, στα ύψη οι τιμές κατοικιών και τα επιτόκια στεγαστικών
Με το γνωστό ρητό «μπρος γκρεμός και πίσω ρέμα» φαντάζει σήμερα η επιλογή μεταξύ ενοικίασης και αγοράς κατοικίας μέσω τραπεζικού δανεισμού, με αποτέλεσμα πολλά νοικοκυριά να αντιμετωπίζουν πρόβλημα στέγασης και υποβάθμισης της ποιότητας ζωής τους.
Με βάση τους δείκτες τιμών της Τράπεζας της Ελλάδος, κατά τη διάρκεια των τελευταίων πέντε ετών (2018-2023) οι τιμές πώλησης κατοικιών στην Αττική έχουν αυξηθεί σχεδόν 70% κατά μέσον όρο, ενώ ταυτόχρονα τα επιτόκια έχουν επίσης αυξηθεί κατακόρυφα κατά το τελευταίο 12μηνο, αγγίζοντας πλέον το 3,75%, μετά και τη νέα αύξηση κατά 25 μονάδες βάσης τον προηγούμενο μήνα.
Αντίστοιχα, οι τιμές των ενοικίων έχουν επίσης αυξηθεί κατά 35%-50% στις περισσότερες περιοχές της Αττικής τα τελευταία χρόνια, πιέζοντας ασφυκτικά τα νοικοκυριά, τόσο εκείνα που αναζητούν το πρώτο σπίτι τους όσο και εκείνα που υποχρεώνονται να αναζητήσουν νέο ακίνητο.
Για παράδειγμα, σε πολλές περιπτώσεις ανανέωσης παλαιότερων μισθωτηρίων συμβολαίων ζητούνται από τους ιδιοκτήτες πολύ μεγάλες αυξήσεις στο μηνιαίο ενοίκιο, προκειμένου να ενσωματωθούν οι αυξήσεις που μεσολάβησαν. Ετσι, πολλοί ενοικιαστές αποχωρούν και αναζητούν νέο ακίνητο, συχνά χαμηλότερων ποιοτικών προδιαγραφών, προκειμένου να μπορούν να αντεπεξέλθουν οικονομικά.
Σύμφωνα με έρευνα της Potamianos Real Estate Group, που αφορά πραγματικές συμφωνίες μίσθωσης κατοικιών και όχι ζητούμενες τιμές από αγγελίες, σήμερα η μέση ζητούμενη τιμή στην Αττική αγγίζει τα 7,9 ευρώ/τ.μ., έχοντας αυξηθεί κατά σχεδόν 35% από το 2017. Σε ορισμένες περιοχές του κέντρου, όπως το Παγκράτι και η Κυψέλη, ή στον Πειραιά, τα ενοίκια έχουν αυξηθεί σε ποσοστό μεγαλύτερο του 50% από το 2017 μέχρι και το τέλος του 2022.
Οι εν λόγω εξελίξεις έχουν δημιουργήσει αδιέξοδα σε πολλούς, καθώς όσοι μένουν στο ενοίκιο διαπιστώνουν ότι δεν υπάρχει διέξοδος για την απόκτηση κατοικίας. Αντίστοιχα, όσοι επιλέγουν συνειδητά την ενοικίαση (έχοντας, π.χ., ένα ιδιόκτητο ακίνητο στον τόπο καταγωγής τους, αλλά όχι και στον τόπο που εργάζονται και διαμένουν μόνιμα) συνειδητοποιούν ότι το μεγαλύτερο μέρος του μισθού τους καταλήγει για την κάλυψη των στεγαστικών αναγκών τους, χωρίς να περισσεύει κάτι ως αποταμίευση.
Για δάνειο 110.000 ευρώ 30ετίας η μηνιαία δόση φθάνει τα 550-650 ευρώ. Μαζί με ΕΝΦΙΑ και έξοδα συντήρησης, τα βάρη είναι δυσβάσταχτα.
Σε πρόσφατη ανάλυση της εταιρείας Recognyte για λογαριασμό της «Κ» προέκυψε ότι σήμερα η μέση τιμή ενοικίασης στην Αττική διαμορφώνεται σε 685 ευρώ/μήνα, ποσό που μεταφράζεται σε ετήσια δαπάνη ύψους 8.208 ευρώ. Την ίδια στιγμή, το μέσο κατά κεφαλήν δηλωθέν εισόδημα των φορολογουμένων στην Αττική διαμορφώνεται σε 23.430 ευρώ, κάτι που σημαίνει ότι ένας εργαζόμενος που ενοικιάζει ακίνητο, χωρίς να επιμερίζεται το κόστος σε περισσότερα μέλη, θα πρέπει να καταβάλει το 35% των εσόδων του μόνο για να καλύψει το κόστος του ενοικίου. Με βάση την ορθή πρακτική διαχείρισης, το ενοίκιο δεν θα πρέπει να ξεπερνάει το 30% των εσόδων ενός νοικοκυριού.
Στην πράξη η κατάσταση είναι ακόμη χειρότερη εξαιτίας του γεγονότος ότι η πλειονότητα των ενδιαφερόμενων ενοικιαστών είναι νέοι, ηλικίας 25-39 ετών, των οποίων τα εισοδήματα είναι ασφαλώς χαμηλότερα των 23.430 ευρώ, που αντιστοιχούν σε μηνιαίο εισόδημα το οποίο προσεγγίζει τα 2.000 ευρώ. Η συγκεκριμένη ηλικιακή ομάδα αριθμεί 907.430 μέλη. Παράλληλα, όπως αναφέρει ο κ. Κώστας Σκεπετάρης, αναλυτής της Recognyte, «το πρόβλημα στην Αττική είναι σαφώς πιο έντονο και εξαιτίας του γεγονότος ότι συγκεντρώνει τον μεγαλύτερο αριθμό νοικοκυριών που αποτελούνται από ένα και μόνο μέλος, με αποτέλεσμα να είναι πολύ δυσκολότερο να ανταποκριθεί στο αυξημένο κόστος διαβίωσης. Στην Αττική καταγράφουμε 416.608 νοικοκυριά που αποτελούνται από μόνο ένα μέλος. Γι’ αυτούς τους ανθρώπους η ενοικίαση ενός ακινήτου στην Αττική είναι μια εξαιρετικά δύσκολη υπόθεση».
Αντίστοιχα δύσκολη υπόθεση είναι πλέον και η αγορά κατοικίας με τραπεζικό δανεισμό. Στο κέντρο της Αθήνας η μέση ζητούμενη τιμή πώλησης αγγίζει πλέον τα 1.780 ευρώ/τ.μ., ήτοι απαιτούνται σχεδόν 180.000 ευρώ για την αγορά ενός διαμερίσματος 100 τ.μ., που κατά κανόνα θα είναι και ηλικίας άνω των 35 ετών, χωρίς μόνωση και άλλες παροχές, όπως, π.χ., θέση στάθμευσης. Συνολικά στην Αττική η μέση ζητούμενη τιμή πώλησης ξεπερνάει πλέον τα 2.000 ευρώ/τ.μ. Ωστόσο, στην πράξη για πολλούς ενδιαφερόμενους αγοραστές το «ταβάνι» είναι τα περίπου 150.000 ευρώ, ή και ακόμη λιγότερα, κάτι που πιστοποιείται και από τα στεγαστικά δάνεια που εκδίδονται και τα οποία αφορούν ακίνητα ακόμη χαμηλότερης αξίας.
Ειδικότερα, με βάση τα στοιχεία της ΤτΕ, κατά το τέταρτο τρίμηνο του 2022 χορηγήθηκαν 4.069 δάνεια, μέσης αξίας 82.700 ευρώ, με το ποσοστό χρηματοδότησης να διαμορφώνεται στο 61% της αξίας. Αυτό σημαίνει ότι η μέση αξία των ακινήτων που αποκτήθηκαν με δάνειο κατά τους τελευταίους τρεις μήνες του 2022 διαμορφώθηκε σε μόλις 115.000 ευρώ. Ταυτόχρονα, κατά το πρώτο τετράμηνο του 2023 το συνολικό ύψος των νέων στεγαστικών δανείων μειώθηκε κατά 7,2% σε ετήσια βάση, έναντι αύξησης 67,3% που είχε σημειωθεί κατά το πρώτο τετράμηνο του 2022.
Για τη λήψη ενός δανείου 110.000 ευρώ, διάρκειας 30 ετών, η μέση εκτιμώμενη μηνιαία δόση διαμορφώνεται σε περίπου 550-650 ευρώ, ανάλογα με τα επιμέρους χαρακτηριστικά, όπως, π.χ., τη διάρκεια του σταθερού επιτοκίου, ή αν είναι εξ ολοκλήρου με σταθερό ή με κυμαινόμενο επιτόκιο. Συνυπολογίζοντας και άλλα έξοδα για έναν ιδιοκτήτη, όπως π.χ. τον ΕΝΦΙΑ, δαπάνες συντήρησης και επισκευών, φαίνεται πως η εξυπηρέτηση ενός στεγαστικού δεν έχει ιδιαίτερη απόκλιση από το μέσο κόστος ενοικίασης, τουλάχιστον στην Αττική. Σημειωτέον, δε, ότι αφορά ακίνητο χαμηλών προδιαγραφών, καθώς ένα πιο σύγχρονο και μεγαλύτερο διαμέρισμα, π.χ. στα βόρεια προάστια, κοστίζει τουλάχιστον 250.000 ευρώ, απαιτεί δηλαδή την ύπαρξη σημαντικής ρευστότητας από τον ενδιαφερόμενο αγοραστή.
Ασφυκτιούν τα νοικοκυριά
Με βάση τα τελευταία διαθέσιμα στοιχεία της Eurostat, το ποσοστό του πληθυσμού στην Ελλάδα το οποίο επιβαρύνεται υπερβολικά με δαπάνες που αφορούν τη στέγασή του αγγίζει το 32,4%, έναντι 21,9% στη Δανία και 15,3% στην Ολλανδία. Αυτά τα ποσοστά αφορούν ανθρώπους που μένουν σε αστικές περιοχές και υποχρεώνονται να δαπανούν πάνω από το 40% του διαθέσιμου εισοδήματός τους για το ακίνητο στο οποίο μένουν. Αυτές οι δαπάνες αφορούν, π.χ., ενοίκιο, κοινόχρηστα, θέρμανση και ύδρευση. Επίσης, αν πρόκειται για ιδιοκτήτες, υπολογίζεται και τυχόν επιβάρυνση από την εξυπηρέτηση στεγαστικού δανείου. Ακόμη χειρότερη είναι ασφαλώς η εικόνα μεταξύ εκείνων που ενοικιάζουν. Σύμφωνα με τα σχετικά στοιχεία, το 74,2% των ενοικιαστών στην Ελλάδα δαπανά πάνω από το 40% του εισοδήματός του για την κάλυψη των στεγαστικών αναγκών του. Ασφαλώς η οικονομική δυσπραγία για πολλά νοικοκυριά μεταφράζεται και σε αντίστοιχες καθυστερήσεις στην αποπληρωμή οφειλών. Σύμφωνα με τη Eurostat, το 2021 το 36,4% του πληθυσμού στην Ελλάδα εμφάνιζε καθυστέρηση στην εξυπηρέτηση των οφειλών του, είτε για το ενοίκιο, είτε για τους λογαριασμούς ΔΕΚΟ, είτε για τη δόση του στεγαστικού δανείου του.
Εκρηκτικό το στεγαστικό πρόβλημα σε όλη την Ευρώπη
Πανάκριβη έως απρόσιτη σε ορισμένες περιπτώσεις είναι πλέον η στέγη για τους Ευρωπαίους καθώς οι αλλεπάλληλες αυξήσεις των επιτοκίων οδήγησαν στα ύψη το κόστος της τόσο άμεσα όταν πρόκειται για την αγορά κατοικίας, όσο και έμμεσα όταν το θέμα αφορά τα ενοίκια. Στις ήδη διογκωμένες τιμές των ακινήτων οι αυξήσεις των επιτοκίων προσέθεσαν ένα δυσβάσταχτο κόστος εξυπηρέτησης των στεγαστικών δανείων. Eτσι, πολλοί Ευρωπαίοι αναγκάζονται να αναβάλουν ή και να ακυρώσουν πλήρως τα σχέδιά τους για την αγορά κατοικίας και να συμβιβαστούν με την παραμονή τους σε ενοικιαζόμενες κατοικίες. Το αποτέλεσμα είναι, όμως, να αυξάνουν τη ζήτηση και να εξωθούν ανοδικά τα ενοίκια που συχνά φτάνουν σε απαγορευτικό ύψος.
Η εικόνα προκύπτει ανάγλυφη από σχετικό ρεπορτάζ των Financial Times που σκιαγραφεί το απαγορευτικό κόστος της αγοράς κατοικίας αλλά και την εκτόξευση των ενοικίων όπως αυτά έχουν διαμορφωθεί «από τα νησιά της Ελλάδας μέχρι το Ταλίν της Εσθονίας». Οπως τονίζει η βρετανική εφημερίδα, τα ενοίκια στις ευρωπαϊκές μητροπόλεις όπως το Λονδίνο, το Παρίσι και το Βερολίνο βρίσκονται σε ιστορικά υψηλά επίπεδα. Παραθέτει την περίπτωση ενός ζεύγους που ζει στο Παρίσι και αποφασίζει να αγοράσει μεγαλύτερο διαμέρισμα όταν αποκτά το δεύτερο παιδί του. Εντοπίζει το κατάλληλο διαμέρισμα σε τιμή αρχικά προσιτή για να ανακαλύψει, όμως, πως την καθιστά απαγορευτική το κόστος εξυπηρέτησης του στεγαστικού δανείου που θα πρέπει να λάβουν. Μιλώντας στους FT οι δύο νέοι γονείς εξηγούν ότι μετά τις αυξήσεις των επιτοκίων «ένα στεγαστικό δάνειο ύψους 800.000 ευρώ συνεπάγεται συνολικούς τόκους ύψους 500.000 ευρώ και δεν είναι λογικό». Το ζευγάρι υπογραμμίζει πόσο καθοριστικός είναι ο ρόλος των επιτοκίων καθώς το 2019 ένα στεγαστικό δάνειο ύψους 500.000 ευρώ συνοδευόταν από τόκους ύψους μόνον 50.000 ευρώ.
Οπως τονίζουν οι FT, η κατάσταση έχει αναγκάσει κάποιους να μένουν σε τροχόσπιτα ή ακόμη και σε φορτηγά τα οποία έχουν προσαρμόσει αναλόγως, αλλά παράλληλα αναγκάζει πολλούς να συγκατοικούν με πολλούς συγγενείς τους σε συγκριτικά μικρούς χώρους. Αναφέρεται στην περίπτωση μιας νεαρής καλλιτέχνιδας που φιλοξενείται στο σπίτι της αδελφής της τις εργάσιμες ημέρες και τα Σαββατοκύριακα σε ένα δωμάτιο νοικιασμένο από άλλον. Μιλώντας στους FT, η νεαρή γυναίκα τονίζει πως δεν είναι σε θέση να πληρώνει 1.000 στερλίνες τον μήνα –περίπου 1.170 ευρώ– για ένα δωμάτιο, πολλώ δε μάλλον εφόσον πρόκειται για ενοίκιο και όχι για στεγαστικό δάνειο.
Κάποιοι αναγκάζονται να μένουν σε τροχόσπιτα και φορτηγά ή να συγκατοικούν με πολλούς συγγενείς σε μικρούς χώρους.
Τα τελευταία χρόνια τα ενοίκια έχουν υποχωρήσει κάπως. Ομως το κόστος της στέγης σε περιοχές είτε τουριστικές είτε κοντά σε επιχειρήσεις τείνει να σημειώνει νέα ιστορικά ρεκόρ. Η ζήτηση είναι μεγάλη αλλά η προσφορά περιορισμένη ή ελάχιστη και οι ελλείψεις κατοικιών σε ορισμένες περιοχές είναι τεράστιες. Το αποτέλεσμα είναι να αυξάνεται ο αριθμός των ανθρώπων που είναι, υπό τη μία ή την άλλη έννοια, άστεγοι.
Μιλώντας στη βρετανική εφημερίδα, η Γιολάντε Μπαρνς, καθηγήτρια στο Ινστιτούτο Αγοράς Ακινήτων Bartlett, τονίζει πως το πρόβλημα έγκειται στην έλλειψη προσφοράς κατοικιών, καθώς «οι πόλεις με μεγάλο πρόβλημα έλλειψης στέγης είναι θύματα της επιτυχίας τους». Κι αυτό όχι μόνον επειδή αστικοποιούνται όλο και μεγαλύτερα τμήματα του πληθυσμού ανά τον κόσμο, αλλά και επειδή η πανδημία δημιούργησε ορισμένους θυλάκους ακραίας ζήτησης σε συγκεκριμένες πόλεις και συνοικίες. Η Ρεν και η Μασσαλία, για παράδειγμα, συγκαταλέγονται στις πόλεις που γνώρισαν μεγάλες δόξες από την αρχή της πανδημίας καθώς πολλοί άνθρωποι έχουν την επιλογή της τηλεργασίας και επιδιώκουν να εγκατασταθούν σε παραθαλάσσιες περιοχές ή σε περιοχές με πράσινο ώστε να έχουν καλύτερη ποιότητα ζωής. Πολλές κυβερνήσεις προσπάθησαν να ελέγξουν το κόστος διαβίωσης και της στέγασης όταν εκτοξεύθηκαν οι τιμές της ενέργειας και των τροφίμων. Οι προσπάθειες αυτές όμως ενδέχεται να έχουν το αντίθετο αποτέλεσμα.
Στη Λισσαβώνα σημειώθηκε ταχύτατη εκτόξευση των ενοικίων μέσα σε έξι μήνες όταν οι ιδιοκτήτες έσπευσαν να τα αυξήσουν προκαταβολικά προτού επιβάλει ανώτατο όριο η κυβέρνηση. Στο Βερολίνο όπου επιβλήθηκε ανώτατο όριο ενοικίων πριν από δύο χρόνια, επωφελήθηκαν ορισμένοι ένοικοι μεγάλων κατοικιών αλλά οι πολλοί νεότεροι που ήρθαν προσφάτως στην πόλη ουσιαστικά εξοστρακίστηκαν εξαιτίας του ύψους των ενοικίων. Ετσι πολλοί νέοι αναγκάστηκαν να επιστρέψουν στην πατρική στέγη.
